Legitimación activa de comuneros en contrato de obra: tres cuestiones jurídicas resueltas por el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha estimado el recurso de casación interpuesto por veinticuatro propietarios y ha reconocido la legitimación activa de los comuneros para reclamar individualmente frente a la contratista y frente al banco prestamista por el incumplimiento de un contrato de obra suscrito por la comunidad de propietarios. La sentencia anula la resolución de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones para que se examine el fondo del litigio.

Los hechos: un contrato de obra con pago individualizado por cada comunero

Una comunidad de propietarios de un edificio en Rentería suscribió en 2013 un contrato de obra con una empresa de pintura para la restauración de las fachadas del inmueble. La singularidad del contrato residía en su estructura de pago: el propio contrato establecía que cada vecino se responsabilizaba exclusiva e individualmente de la parte del precio correspondiente a su cuota de participación, con libertad para elegir la modalidad de pago —al contado con descuento del cinco por ciento, o financiado a través de un préstamo al consumo concertado directamente con el Banco Santander—.

Veinticuatro propietarios optaron por la vía de la financiación bancaria. La empresa constructora abandonó los trabajos cuando apenas había comenzado, pese a haber recibido de la entidad bancaria el importe íntegro de los préstamos concedidos. Los propietarios afectados interpusieron demanda contra la contratista y contra el banco, reclamando las cantidades que individualmente habían satisfecho.

Primera cuestión: el error de las instancias al negar la legitimación activa de los comuneros

La Audiencia Provincial negó la legitimación activa de los comuneros atendiendo exclusivamente al dato formal de quién firmó el contrato. El Tribunal Supremo lo rechaza. La comunidad no asumió una deuda colectiva para luego repercutirla: el contrato individualizó desde el origen la obligación de pago de cada propietario. Ignorar esa configuración real en favor del dato formal supone negar tutela a quienes efectivamente sufrieron el perjuicio.

Segunda cuestión: la cláusula contractual que fundamenta la legitimación activa de los comuneros

La cláusula tercera del contrato de obra establece que cada vecino se responsabiliza exclusivamente de su parte y configura de forma individualizada su modalidad de pago. Esta cláusula convierte a los propietarios en sujetos que asumieron personalmente la obligación de pago y sufrieron directamente el perjuicio patrimonial del incumplimiento. La legitimación activa de los comuneros se deriva de esa estructura contractual, no de su condición de miembros de la comunidad.

Tercera cuestión: la legitimación activa de los comuneros frente al banco

Los contratos de préstamo reconocían expresamente su carácter vinculado a la operación de obra. El artículo 29 de la Ley 16/2011 permite al prestatario ejercitar frente al prestamista los mismos derechos que ostenta frente al proveedor incumplidor. El banco alегó que los préstamos quedaban excluidos por destinarse a inmuebles. El Tribunal lo rechaza: financiaban obras de restauración, no la adquisición de derechos reales. La legitimación activa de los comuneros frente al banco es igualmente procedente.

Fallo: reconocida la legitimación activa de los comuneros

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones a ese tribunal para que dicte una nueva resolución en la que examine y resuelva el fondo del litigio sin que pueda oponerse la falta de legitimación activa de los comuneros. Sin imposición de costas en ninguno de los dos recursos.