Arrendamiento y condición de consumidor: el Tribunal Supremo responde a las cuestiones del recurso

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha estimado el recurso de casación interpuesto por un prestatario y ha confirmado la sentencia de primera instancia. La resolución fija doctrina sobre el arrendamiento y la condición de consumidor: una persona física que adquiere un inmueble para arrendarlo no pierde la condición de consumidor por el hecho de obtener un rendimiento económico, siempre que esa actividad no forme parte de su actividad empresarial o profesional habitual.

Los hechos: novación de préstamo hipotecario para adquirir un local destinado a arrendamiento

Un trabajador por cuenta ajena suscribió en 1999 un préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda. En 2005 novó y amplió ese préstamo para financiar la adquisición de un local comercial con la intención de arrendarlo, sin dedicarse profesionalmente a la actividad arrendaticia. La escritura de novación incluía una cláusula suelo del 2,75%. El prestatario demandó la nulidad de dicha cláusula por considerarla abusiva.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, reconociendo la condición de consumidor del demandante. La Audiencia Provincial revocó esa sentencia al entender que la adquisición de un local comercial para arrendamiento no constituía un acto de consumo, sino una actividad inversora con ánimo de lucro que excluía la protección dispensada a los consumidores. El prestatario recurrió en casación.

¿Pierde la condición de consumidor quien adquiere un inmueble para arrendamiento con ánimo de lucro?

No. El criterio determinante para la condición de consumidor no es el ánimo de lucro, sino si la operación se inscribe en el marco de una actividad comercial, empresarial o profesional. El legislador español no menciona el ánimo de lucro como factor excluyente para las personas físicas. La intención lucrativa tampoco es criterio de exclusión conforme a la jurisprudencia del TJUE, que lo confirmó expresamente en octubre de 2024 para el supuesto de adquisición de un inmueble para arrendamiento.

¿Cuándo excluye el arrendamiento la condición de consumidor?

Cuando la actividad de arrendamiento se realiza con regularidad y habitualidad, de forma que pueda entenderse que el arrendador ejerce una actividad empresarial. La habitualidad es una de las características definitorias del estatus de empresario conforme al Código de Comercio. En el caso analizado, el prestatario era trabajador por cuenta ajena en una fábrica y la operación de 2005 fue una inversión puntual. No concurrían los elementos de una actuación empresarial.

¿Aplicó correctamente la Audiencia Provincial el criterio sobre arrendamiento y condición de consumidor?

No. La Audiencia Provincial aplicó un criterio basado en el destino final del bien, propio de la legislación de 1984 y ya abandonado por la jurisprudencia comunitaria. Concluir que la adquisición de un local para arrendamiento no puede constituir un acto de consumo se opone tanto a la jurisprudencia europea como a la nacional consolidada sobre condición de consumidor.

Fallo: nulidad de la cláusula suelo y devolución sin limitación temporal

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la de primera instancia. El prestatario es consumidor y, en consecuencia, la cláusula suelo inserta en la escritura de novación está sujeta al control de transparencia propio de las condiciones generales de la contratación con consumidores, siendo nula por no superarlo. La entidad bancaria queda condenada a eliminar la cláusula y a devolver las cantidades cobradas en exceso, con sus intereses legales, sin limitación temporal.