Propiedad horizontal: cuatro cuestiones jurídicas resueltas por el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha desestimado el recurso de casación interpuesto por los propietarios de varios locales comerciales y un sótano en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. La sentencia resuelve cuatro cuestiones: la representación de la comunidad en posición defensiva, la legitimación para impugnar acuerdos, el requisito de salvar el voto y la inoponibilidad de la exención estatutaria frente a obras de accesibilidad.

El origen del litigio en propiedad horizontal

Los propietarios de los locales y el sótano impugnaron el acuerdo por el que la comunidad les incluyó en la derrama extraordinaria aprobada para sufragar obras de accesibilidad: sustitución de puertas por otras correderas y construcción de una rampa de acceso a los ascensores. El título constitutivo de la propiedad horizontal contenía una cláusula que les eximía de contribuir a los gastos de conservación, reparación y limpieza de portal y escaleras, así como de los gastos relativos a los ascensores. El juzgado de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad del acuerdo. La Audiencia Provincial revocó esa resolución por considerar que los demandantes carecían de legitimación.

Primera cuestión: la autorización de la junta para actuar en posición defensiva

Los recurrentes alegaban que la comunidad necesitaba autorización de la junta para recurrir en apelación. El Tribunal Supremo lo rechaza. En propiedad horizontal, el presidente necesita autorización de la junta para ejercitar acciones judiciales. Pero contestar una demanda o recurrir una sentencia que anula un acuerdo comunitario es ejercicio del derecho de defensa, no de una acción. El presidente protege la voluntad comunitaria, no la suplanta. La autorización de la junta no es exigible en posición defensiva.

Segunda cuestión: la legitimación para impugnar acuerdos en propiedad horizontal

El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige estar al corriente en el pago de cuotas para impugnar acuerdos. Pero establece una excepción cuando el acuerdo afecta a la distribución de gastos. La jurisprudencia la extiende a los acuerdos que imponen cargas que los estatutos eximían. En este caso, el acuerdo incluía en la derrama a propietarios con exención estatutaria. Todos están legitimados para impugnar, aunque adeuden otras cuotas.

Tercera cuestión: el requisito de salvar el voto en propiedad horizontal

Salvar el voto en propiedad horizontal no equivale a abstenerse. Es una manifestación específica de discrepancia. Los demandantes manifestaron que el asunto no les incumbía y que deliberadamente no votarían. El Tribunal califica esa postura de «absolutamente inasumible» como equivalente a salvar el voto. Ello les priva de legitimación para impugnar el acuerdo.

Cuarta cuestión: la exención estatutaria frente a obras de accesibilidad en propiedad horizontal

Las obras de accesibilidad —rampas y puertas correderas— no son obras de conservación o limpieza del portal. Son el cumplimiento de una obligación legal. La jurisprudencia establece que las exenciones estatutarias en propiedad horizontal no son oponibles frente a obras de accesibilidad que persigan la accesibilidad universal. No se trata de mejoras, sino de un imperativo normativo con contenido ético.

Fallo: recurso desestimado en todos sus motivos

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación en todos sus motivos e impone las costas a los recurrentes. La exención estatutaria no ampara a los propietarios de los locales y el sótano frente a su obligación de contribuir a las obras de accesibilidad aprobadas por la comunidad en el marco de la propiedad horizontal.