El alquiler por habitaciones y el IRPF

El TSJ confirma el criterio de Hacienda

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha respaldado el criterio de la Agencia Tributaria sobre la deducción de gastos en viviendas alquiladas por habitaciones. La sentencia establece que los gastos del inmueble solo pueden deducirse en función de la ocupación real y efectiva de la vivienda.

La resolución afecta especialmente a propietarios que alquilan habitaciones a estudiantes o desarrollan modelos de coliving. El tribunal considera incorrecto entender que las zonas comunes permanecen alquiladas durante todo el año cuando existen habitaciones vacías.

La controversia surgió porque la contribuyente aplicó una deducción superior al considerar que cocinas, baños y salones estaban siempre a disposición de los inquilinos.

Hacienda redujo el porcentaje de deducción

El inmueble objeto del litigio estaba situado en Barcelona y contaba con ocho habitaciones y amplias zonas comunes. La propietaria declaró en el IRPF de 2020 una deducción de gastos del 73,23 %.

Sin embargo, la Agencia Tributaria revisó los cálculos y entendió que la ocupación efectiva era inferior. Hacienda fijó finalmente un porcentaje del 43,83 %, teniendo en cuenta el tiempo real de alquiler de cada habitación y la superficie utilizada.

Como consecuencia de esta regularización, la Administración emitió una liquidación de 2.403,10 euros. El TEAR de Cataluña confirmó posteriormente la decisión administrativa.

Las zonas comunes no pueden considerarse siempre alquiladas

El principal argumento de la contribuyente consistía en afirmar que las zonas comunes permanecían permanentemente arrendadas mientras existiera al menos una habitación ocupada.

El TSJ rechaza este planteamiento. Según la sentencia, aceptar esa interpretación supondría crear una situación artificial incompatible con la normativa fiscal.

El tribunal recuerda que el artículo 23 de la Ley del IRPF exige que los gastos estén relacionados directamente con la obtención de ingresos. Además, cita la doctrina del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2021, que limita la deducción de gastos a los periodos en los que efectivamente se generan rentas.

Por tanto, durante los periodos sin alquiler resulta aplicable la imputación de rentas inmobiliarias prevista en la ley.

También se limitan los intereses deducibles

La sentencia analiza igualmente los intereses derivados de préstamos destinados a obras de reparación y conservación.

La contribuyente pretendía incluir dichos intereses como gasto deducible. No obstante, el tribunal concluye que la ley únicamente permite deducir intereses vinculados a financiación para adquisición o mejora del inmueble.

La resolución añade que las amortizaciones parciales de préstamos deben distribuirse proporcionalmente sobre toda la deuda, sin poder asignarse únicamente a la parte más ventajosa desde el punto de vista fiscal.

Mayor control en los alquileres compartidos

La decisión del TSJ tiene una clara repercusión práctica para quienes alquilan viviendas por habitaciones. Los propietarios deberán justificar adecuadamente la ocupación efectiva del inmueble y el criterio utilizado para repartir los gastos comunes.

La sentencia refuerza además la posición de Hacienda en futuras comprobaciones sobre alquileres compartidos y modelos de vivienda temporal.