Marco contractual y régimen jurídico aplicable

La Resolución 578/2025 de la Audiencia Provincial de Asturias aborda un conflicto derivado de un contrato de arrendamiento de 1967, sometido al régimen transitorio de la legislación arrendaticia preconstitucional y a los pactos contractuales vigentes.

El núcleo del litigio radica en la delimitación de los gastos repercutibles. El contrato imponía a la arrendataria la asunción de determinados servicios comunes. No obstante, la controversia surgió respecto de otros conceptos no expresamente previstos, especialmente derramas comunitarias y gastos estructurales.

Alcance del acuerdo homologado y silencio del arrendatario

Especial relevancia adquiere el auto judicial previo que homologó un acuerdo entre las partes. Dicho pacto no solo delimitó conceptos excluidos, sino que instauró un procedimiento específico de notificación y oposición.

Desde una perspectiva técnica, el tribunal otorga eficacia al mecanismo de aceptación tácita por silencio, siempre que exista previsión expresa y plazo razonable, en línea con el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil).

Exigencias probatorias y principio de determinación

La Audiencia rechaza la pretensión por infracción del principio de determinación de la pretensión procesal. La actora pretendía una declaración abstracta sobre conceptos repercutibles, difiriendo la cuantificación a ejecución.

Sin embargo, conforme a los artículos 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde al demandante fijar con claridad el objeto litigioso y acreditar los hechos constitutivos de su pretensión. La ausencia de prueba concreta sobre cantidades indebidamente abonadas impide estimar la demanda.