El Tribunal Supremo rechaza la modificación del Catastro en ausencia de pluralidad de propietarios, aunque exista título constitutivo

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha resuelto que no procede la alteración catastral de un inmueble cuando se ha otorgado un título constitutivo de propiedad horizontal por parte de un único propietario, sin que exista pluralidad de propietarios ni transmisión efectiva de las unidades resultantes.

Hechos probados

Título constitutivo otorgado por el propietario único

El procedimiento se origina a raíz del otorgamiento unilateral de un título constitutivo de propiedad horizontal por parte del único titular de un edificio. El inmueble, destinado íntegramente al arrendamiento, se mantenía en propiedad exclusiva sin que se hubiese proyectado o iniciado la venta de los elementos privativos.

El propietario solicitó la modificación de la descripción catastral, invocando la existencia formal del régimen de propiedad horizontal.

La propiedad horizontal requiere pluralidad de propietarios

Un régimen jurídico con elementos objetivos y subjetivos

El Tribunal Supremo recuerda que la propiedad horizontal, según el artículo 5.2 de la Ley 49/1960, exige dos elementos esenciales:

• la división material del edificio (elemento objetivo), y
• la pluralidad de propietarios (elemento subjetivo).

Esta pluralidad de propietarios es lo que da lugar a la copropiedad sobre elementos comunes y justifica la aplicación del régimen especial previsto en la Ley.

Prehorizontalidad sin efectos catastrales

La Sala destaca que, cuando no existe pluralidad de propietarios, el título constitutivo otorgado por el titular único no genera efectos jurídicos plenos. La situación creada es calificada como prehorizontalidad, una fase meramente preparatoria que no permite modificar la configuración jurídica del inmueble ante el Catastro.

Fallo del Tribunal Supremo

Sin pluralidad de propietarios no se puede modificar el Catastro

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la Administración, casa la sentencia dictada en instancia y rechaza la alteración catastral solicitada. Concluye que la pluralidad de propietarios debe ser efectiva y actual, no meramente proyectada o potencial, para que el régimen de propiedad horizontal produzca efectos frente al Catastro.

La pluralidad de propietarios es un requisito estructural de la propiedad horizontal

Su ausencia impide reconocer jurídicamente la existencia de una comunidad de propietarios, aunque se haya otorgado el título constitutivo. El Tribunal Supremo reafirma la necesidad de coherencia entre la realidad jurídica del inmueble y su reflejo catastral, exigiendo una titularidad plural efectiva para que el régimen horizontal despliegue efectos patrimoniales y registrales.