Conversión de locales en viviendas: criterios generales de IVA

La Dirección General de Tributos ha aclarado el tratamiento del IVA aplicable a la conversión de locales en viviendas y a su posterior transmisión, especialmente en lo relativo a la exención, la existencia de rehabilitación, el tipo impositivo aplicable y la deducibilidad del impuesto. Esta interpretación incorpora el criterio del Tribunal Supremo, que ha eliminado la exigencia de disponer de cédula de habitabilidad para aplicar el tipo reducido del 10% en estos supuestos.

Contexto y cuestiones planteadas

Una entidad dedicada a la actividad inmobiliaria adquiere dos locales comerciales con la finalidad de convertirlos en viviendas. Tras obtener el cambio de uso y ejecutar las obras de reforma correspondientes, prevé transmitir los inmuebles resultantes. Ante esta operación se plantean dudas sobre:

• la sujeción y posible exención del IVA en la transmisión;

• la aplicación de la inversión del sujeto pasivo en las obras;

• la deducibilidad del IVA soportado;

• y el tipo impositivo aplicable a la transmisión final.

Sujeción y exención en la transmisión

La transmisión estará sujeta o exenta en función de si constituye una primera entrega de edificación.
La DGT señala que la entrega será considerada primera entrega —y por tanto estará sujeta y no exenta de IVA— cuando existan obras de rehabilitación conforme al artículo 20.Uno.22º.B) de la LIVA.

Si la actuación no alcanza la condición de rehabilitación, la transmisión tendrá la consideración de segunda entrega, quedando exenta salvo que se renuncie a dicha exención cumpliendo los requisitos legales, especialmente la afectación del adquirente a actividades con derecho a deducción.

Cuándo existe rehabilitación a efectos de IVA

La actuación se considera rehabilitación cuando:

• más del 50 % del coste se destina a elementos estructurales, cubiertas o fachadas;

• y el coste total de las obras supera el 25 % del valor del edificio, excluido el valor del suelo.

Si no se cumplen estos parámetros, la reforma se considera simple y no altera la calificación de la entrega.

Inversión del sujeto pasivo en las obras

La DGT confirma que puede aplicarse la inversión del sujeto pasivo prevista en el artículo 84.Uno.2º.f) LIVA cuando el promotor actúa como empresario, las obras son de rehabilitación o construcción y el contratista factura directamente al promotor. En esos casos, el IVA no es repercutido por el contratista, sino que debe declararlo el promotor mediante autorrepercusión.

Tipo impositivo aplicable

Si la entrega está sujeta y no exenta, podrá aplicarse el tipo reducido del 10 % cuando el inmueble sea apto para uso como vivienda. Tras la sentencia del Tribunal Supremo n.º 82/2025, no se exige cédula de habitabilidad: basta con acreditar la aptitud objetiva del inmueble para uso residencial. En caso contrario, se aplicará el tipo general del 21 %.

Deducción del IVA soportado

El promotor podrá deducir el IVA soportado en las obras cuando la operación final esté sujeta y no exenta. Si existen operaciones exentas, será necesario aplicar la prorrata, ya sea en su modalidad general o especial, conforme a lo previsto en los artículos 102 a 106 LIVA.