El Tribunal Supremo ha confirmado la validez de una cláusula de prórroga por años sucesivos incluida en un contrato de arrendamiento de vivienda. Esta prórroga, obligatoria para el arrendador y opcional para el arrendatario, no vulnera el régimen legal establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, siempre que respete los derechos del inquilino y derive de la voluntad concorde de las partes.

Prórroga por años sucesivos más allá del plazo legal

El contrato se firmó en el año 2000. Tras una duración inicial de cinco años y una prórroga legal de tres más, las partes acordaron una prórroga por años sucesivos de carácter indefinido. Esta cláusula facultaba al arrendatario a permanecer en la vivienda indefinidamente, con la única condición de comunicar su voluntad de finalizar el contrato con antelación suficiente.

La nueva propietaria del inmueble, al considerar que el contrato había superado el plazo máximo legal previsto en el artículo 10 de la LAU, presentó demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, impugnando la validez de la prórroga por años sucesivos.

Las resoluciones de instancia avalan la prórroga indefinida

El Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial rechazaron la demanda. Entendieron que la prórroga por años sucesivos, aun siendo indefinida, era válida por haber sido libremente pactada y porque no perjudicaba al arrendatario. Además, integraron la duración del contrato conforme al artículo 513.1.º del Código Civil, que limita los efectos del usufructo a la vida del beneficiario cuando es persona física.

Recurso de casación | La prórroga por años sucesivos, en el centro del debate

La arrendadora recurrió en casación ante el Tribunal Supremo, alegando:

·       Que existía incongruencia procesal, por desviarse el fallo del objeto real del litigio.

·       Que se había infringido el artículo 10 de la LAU, al admitir una prórroga por años sucesivos indefinida que, en su opinión, reintroducía una prórroga forzosa eliminada por la ley.

No hay incongruencia en la sentencia

El Alto Tribunal descarta la existencia de incongruencia procesal. Considera que las sentencias anteriores resolvieron correctamente el asunto debatido: la validez de la prórroga por años sucesivos y sus efectos jurídicos.

Prórroga por años sucesivos: válida por pacto

El Tribunal Supremo confirma la validez de la cláusula de prórroga por años sucesivos, señalando que:

·       El artículo 10 de la LAU fija un régimen mínimo de duración obligatoria, pero no impide que las partes pacten voluntariamente una prórroga distinta, más prolongada o renovable sucesivamente.

·       El pacto se ajusta al principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), siempre que no perjudique al arrendatario, como exige el artículo 6 de la propia LAU.

·       La cláusula no infringe el artículo 1256 CC, pues no deja el cumplimiento del contrato al arbitrio exclusivo del arrendatario, ya que fue fruto de un acuerdo bilateral con base económica (inversiones realizadas por el inquilino).

·       Para evitar una duración perpetua, la prórroga por años sucesivos debe integrarse por analogía con los límites del usufructo, como ya estableció la STS 582/2009.

Un voto particular discrepa

Un magistrado emitió voto particular. A su juicio, la cláusula de prórroga por años sucesivos indefinida contradice la finalidad de la reforma de la LAU de 1994, que quiso eliminar prórrogas forzosas. Considera que, extinguido el plazo legal, debía aplicarse la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil, y no una prórroga ilimitada por acuerdo.

Fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo:

·       Desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora.

·       Ratifica la validez de la prórroga por años sucesivos, incluso con carácter indefinido.

·       Impone las costas del recurso a la parte recurrente.

Conclusión

La sentencia del Tribunal Supremo aclara que la prórroga por años sucesivos en contratos de arrendamiento de vivienda es perfectamente válida si:

·       Responde a la voluntad libre de ambas partes.

·       No perjudica al arrendatario.

·       Se integra conforme a la duración del usufructo, evitando su perpetuidad.

En consecuencia, una cláusula que permita la prórroga por años sucesivos obligatoria para el arrendador y opcional para el arrendatario no es nula ni contraria a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que encaja dentro del marco de libertad contractual reconocido por nuestro ordenamiento.