El Tribunal Supremo estima la acción de cumplimiento promovida por la compradora de una finca, al considerar que la vendedora incumple su obligación esencial de entrega. Aunque el contrato se formaliza mediante escritura pública, la finca no se encuentra identificada ni localizada físicamente, lo que impide considerar que se haya producido la entrega exigida por el Código Civil.

Hechos probados

Contrato de compraventa con discrepancia registral

En el año 2005, las partes formalizan en escritura pública la compraventa de una finca de 52.839 m², por un precio total de 1.719.909,45 €. Sin embargo, la finca inscrita en el Registro solo consta con una superficie de 28.000 m², y no se consigue determinar su localización real sobre el terreno.

Ante esta situación, la compradora ejercita una acción de cumplimiento para que se declare el incumplimiento de la obligación de entrega y se ordene la entrega efectiva de la finca conforme a lo pactado.

Cosa juzgada positiva en procedimiento anterior

En un procedimiento anterior, resuelto en 2011, ya se desestimó una acción reivindicatoria al no quedar acreditada la correspondencia entre la finca registral y los planos aportados. Esta resolución, firme, tiene efecto de cosa juzgada positiva, pues contiene un pronunciamiento que constituye antecedente lógico necesario del presente proceso.

El Tribunal Supremo afirma que este efecto vincula al órgano judicial y permite declarar ahora el incumplimiento contractual en el marco de la acción de cumplimiento.

Fundamentos jurídicos

La acción de cumplimiento exige entrega real, no solo formal

La sentencia recuerda que el artículo 1461 del Código Civil impone al vendedor la obligación de entregar la cosa con identidad e integridad. El artículo 1462 permite la tradición instrumental mediante escritura pública, pero únicamente cuando el bien está perfectamente identificado y no hay discordancia con la realidad física.

El Supremo corrige así la interpretación de la Audiencia Provincial, y concluye que la escritura no suple la falta de entrega material, pues la finca no está localizada ni delimitada. La acción de cumplimiento resulta, por tanto, procedente.

Fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo estima el recurso interpuesto por la compradora y declara:

• Que la vendedora ha incumplido su obligación de entrega.

• Que debe cumplirse lo pactado en el contrato, y por tanto, se estima la acción de cumplimiento.

• Que se condena a la vendedora a entregar la finca de 52.839 m², al precio convenido de 32,55 €/m².

• Que, subsidiariamente, si no puede efectuarse dicha entrega, deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.

Conclusión

La acción de cumplimiento protege al comprador ante la falta de entrega

El Tribunal Supremo reafirma que la acción de cumplimiento permite exigir judicialmente el cumplimiento estricto del contrato de compraventa, especialmente cuando el vendedor no entrega el bien en las condiciones pactadas. La escritura pública no exime al vendedor de entregar una finca identificada y localizada.

Cuando no se cumple esta exigencia, el comprador puede solicitar judicialmente que se ordene la entrega efectiva o, en su defecto, que se le indemnice por el incumplimiento.