Reducción del 90 % en IRPF: requisitos estrictos

Contexto del caso y normativa de aplicación

Un arrendador formalizó el 1 de abril de 2024 un contrato de arrendamiento de vivienda con una renta reducida en un 5,25 % respecto del contrato anterior. La vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado, declarada como tal desde el 16 de marzo de 2024. Ante la posibilidad de que el arrendatario abandone la vivienda al cumplirse el año de vigencia del contrato, el consultante plantea volver a arrendarla manteniendo la renta y desea saber si podría aplicar la reducción del 90 % prevista en el artículo 23.2.a) de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).

Dicho artículo fue reformado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y establece una reducción del 90 % sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el arrendador, cuando se den ciertas condiciones específicas.

Requisitos legales para aplicar la reducción del 90 %

Para que proceda la reducción del 90 %, se deben cumplir simultáneamente los siguientes requisitos:

1. Que el nuevo contrato se formalice por el mismo arrendador.

2. Que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado.

3. Que la renta inicial del nuevo contrato se rebaje en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, considerando la actualización anual si existiera.

Estos requisitos deben cumplirse en el momento de formalizar el nuevo contrato. Además, la reducción solo podrá aplicarse si los rendimientos netos positivos se declaran correctamente en la autoliquidación, antes de que la Administración inicie un procedimiento de verificación o inspección.

Razones por las que no se aplica la reducción en este caso

En la consulta vinculante V0540-25, la Dirección General de Tributos aclara que el arrendador no podrá aplicar la reducción del 90 % si vuelve a arrendar la vivienda manteniendo la renta fijada en el contrato de 1 de abril de 2024. Aunque en dicho contrato se aplicó una rebaja superior al 5 %, la reducción del 90 % exige que esa rebaja se produzca de nuevo al suscribir un contrato posterior.

Por tanto, el mero mantenimiento de la renta no cumple el requisito de nueva rebaja. Es decir, el porcentaje de reducción no se arrastra entre contratos sucesivos: cada contrato nuevo debe rebajar la renta del anterior para generar derecho a la reducción.